Fördermittel beim Kauf einer Gewerbehalle in Bayern: Welche Zuschüsse sind möglich?

Kann der Kauf einer Gewerbehalle in Bayern gefördert werden?

Ja, der Erwerb einer bestehenden Gewerbehalle kann grundsätzlich Bestandteil eines förderfähigen betrieblichen Investitionsvorhabens sein. Das Bayerische Regionale Förderprogramm für die gewerbliche Wirtschaft, kurz BRF, unterstützt regionalwirtschaftlich bedeutsame Investitionsvorhaben kleiner und mittlerer Unternehmen.

Zu den in der BRF-Richtlinie ausdrücklich genannten Investitionsformen gehören unter anderem die Errichtung und Erweiterung einer Betriebsstätte, der Erwerb und die Verlagerung einer Betriebsstätte sowie die Übernahme einer stillgelegten oder von Stilllegung bedrohten Betriebsstätte.

Daraus folgt jedoch nicht, dass jeder Kauf einer Gewerbeimmobilie bezuschusst wird. Entscheidend ist das gesamte betriebliche Investitionsvorhaben. Die zuständige Bewilligungsstelle beurteilt unter anderem die Tätigkeit des Unternehmens und die regionalwirtschaftlichen Effekte der Investition.

Welche Voraussetzungen müssen Unternehmen erfüllen?

Für eine Förderung reicht es nicht aus, dass ein Unternehmen eine Halle kauft und dort seinen Betrieb einrichtet. Das Investitionsvorhaben muss die Voraussetzungen der Regionalförderung erfüllen.

Zu den zentralen Prüfpunkten gehören insbesondere:

• Unternehmensgröße und KMU-Status,
• Branche beziehungsweise wirtschaftliche Tätigkeit,
• Standort der Betriebsstätte,
• Art und Umfang des Investitionsvorhabens,
• Schaffung oder Sicherung von Arbeitsplätzen beziehungsweise andere relevante regionalwirtschaftliche Effekte,
• förderfähige Investitionskosten,
• gesicherte Finanzierung und angemessene Eigenbeteiligung sowie
• rechtzeitige Antragstellung vor Beginn des Vorhabens.

Nicht jede Branche ist förderfähig. Die BRF-Richtlinie enthält sowohl Anforderungen an die wirtschaftliche Tätigkeit als auch ausdrücklich ausgeschlossene Bereiche. Deshalb sollte die Branchenzuordnung bereits zu Beginn der Förderprüfung geklärt werden.

Welche Kosten beim Hallenkauf können förderfähig sein?

Kaufpreis ist nicht automatisch gleich förderfähige Investitionssumme. Nach der BRF-Richtlinie können Ausgaben für die Anschaffung beziehungsweise Herstellung von Wirtschaftsgütern des Sachanlagevermögens berücksichtigt werden, wenn sie zum förderfähigen Investitionsvorhaben gehören und die weiteren Voraussetzungen erfüllen.

Bei einer Gewerbeimmobilie muss insbesondere zwischen Gebäude und Grundstück unterschieden werden. Der Erwerb des Grundstücks gehört ausdrücklich nicht zu den zuwendungsfähigen Ausgaben.

Deshalb kann bei einem Gesamtkaufpreis für Grundstück und Halle nicht ohne Weiteres der vollständige Kaufpreis als Förderbasis verwendet werden.

Wie hoch kann der Zuschuss ausfallen?

Die mögliche Förderhöhe hängt wesentlich vom konkreten Fördergebiet und von der Unternehmensgröße ab.

In den sonstigen Fördergebieten beziehungsweise Vorranggebieten des Bayerischen Regionalen Förderprogramms gelten nach den aktuellen Informationen des Bayerischen Wirtschaftsministeriums Förderhöchstsätze von bis zu 20 % für kleine Unternehmen und bis zu 10 % für mittlere Unternehmen.

In bestimmten GRW-Fördergebieten können andere Höchstsätze gelten. Die konkrete Standortprüfung gehört deshalb zu den ersten Schritten einer Förderanalyse.

Hinzu kommt: Die in Programmunterlagen genannten Prozentsätze sind Förderhöchstsätze. Die BRF-Richtlinie stellt ausdrücklich klar, dass diese im Einzelfall nur bei entsprechenden Struktureffekten ausgeschöpft werden können.

Welche Rolle spielen Arbeitsplätze?

Arbeitsplätze sind ein wesentlicher Bestandteil der regionalwirtschaftlichen Förderlogik. Bedeutende regionalwirtschaftliche Effekte können beispielsweise durch die Schaffung neuer Dauerarbeitsplätze oder unter bestimmten Voraussetzungen durch die Sicherung bestehender Arbeitsplätze nachgewiesen werden.

Darüber hinaus begrenzt die BRF-Richtlinie die berücksichtigungsfähigen Investitionsausgaben: Grundsätzlich können höchstens 750.000 Euro Investitionsausgaben je geschaffenem Dauerarbeitsplatz beziehungsweise 500.000 Euro je gesichertem Arbeitsplatz berücksichtigt werden.

Bei größeren Immobilieninvestitionen kann diese Regel praktisch wichtiger sein als der nominelle Förderhöchstsatz. Ein hoher Kaufpreis bedeutet deshalb nicht automatisch einen entsprechend hohen Zuschuss.

Was gilt beim Kauf einer gebrauchten Gewerbeimmobilie?

Beim Erwerb einer bestehenden Halle sind zusätzliche Prüfungen erforderlich. Gebrauchte Wirtschaftsgüter sind insbesondere dann problematisch, wenn sie von verbundenen oder wirtschaftlich, rechtlich beziehungsweise personell verflochtenen Unternehmen erworben werden.

Außerdem darf für gebrauchte Wirtschaftsgüter innerhalb bestimmter Zeiträume nicht bereits ein Zuschuss gewährt worden sein. Bei Immobilien sieht die BRF-Richtlinie hierfür einen Zeitraum von zehn Jahren vor.

Vor einer verbindlichen Kaufentscheidung sollte deshalb geklärt werden, ob die Immobilie bereits Gegenstand einer früheren öffentlichen Investitionsförderung war.

Kann eine Betriebsstätte aus einer Insolvenz gefördert übernommen werden?

Die Übernahme einer stillgelegten oder von Stilllegung bedrohten Betriebsstätte ist in der BRF-Richtlinie ausdrücklich als grundsätzlich förderfähige Investitionsform genannt. Der Erwerb muss dabei unter Marktbedingungen erfolgen.

Damit kann auch der Erwerb einer betrieblich genutzten Immobilie aus einer Insolvenzkonstellation grundsätzlich förderrechtlich interessant sein. Entscheidend ist aber die konkrete Struktur: Es geht nicht um die Förderung eines Immobilienkaufs allein, sondern um die förderfähige Übernahme beziehungsweise Fortführung einer Betriebsstätte.

Wichtig ist außerdem die Trennung zwischen Verkäufer und Antragsteller. Dass eine Immobilie aus einer Insolvenzmasse stammt, bedeutet nicht automatisch, dass der Käufer ausgeschlossen ist. Das antragstellende Unternehmen selbst darf jedoch grundsätzlich kein Unternehmen in Schwierigkeiten im Sinne der einschlägigen beihilferechtlichen Vorgaben sein.

Wann darf der Kaufvertrag unterschrieben werden?

Der Förderantrag muss grundsätzlich vor Beginn des Vorhabens gestellt werden. Das ist beim Kauf einer Gewerbehalle einer der wichtigsten Punkte überhaupt.

Nach der BRF-Richtlinie gilt grundsätzlich bereits die Abgabe einer verbindlichen Willenserklärung zum Abschluss eines dem Vorhaben zuzurechnenden Lieferungs- oder Leistungsvertrags als Vorhabenbeginn.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein Vertrag förderunschädlich gestaltet werden, etwa wenn er von Anfang an ein eindeutiges und ohne finanzielle Folgen bleibendes Rücktrittsrecht für den Fall der Nichtgewährung der beantragten Förderung enthält oder unter einer entsprechenden eindeutigen Bedingung geschlossen wird.

Das BayernPortal empfiehlt ausdrücklich ein Beratungsgespräch mit der zuständigen Bezirksregierung vor der Antragstellung.

Welche zusätzlichen Förderungen gibt es für die Sanierung?

Der Erwerb einer Halle und die anschließende energetische Modernisierung sind förderrechtlich nicht zwingend dasselbe Vorhaben. Für bestimmte energetische Maßnahmen an bestehenden Nichtwohngebäuden existieren eigene Bundesprogramme.

Über die Bundesförderung für effiziente Gebäude werden beispielsweise bestimmte Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle derzeit grundsätzlich mit 15 % Grundförderung unterstützt.

Für Unternehmen bietet die KfW mit der Heizungsförderung für Unternehmen – Nichtwohngebäude, Programm 522, derzeit einen Zuschuss von 30 % der förderfähigen Kosten für den Einbau bestimmter klimafreundlicher Heizungen beziehungsweise den Anschluss an ein Gebäude- oder Wärmenetz.

Diese Programme fördern jedoch die jeweilige energetische Maßnahme und nicht den allgemeinen Kaufpreis der Gewerbehalle. Bei einer Kombination verschiedener Förderprogramme muss zudem geprüft werden, welche Kosten welchem Fördertatbestand zugeordnet werden und welche Kumulierungsregeln gelten.

Was sollte vor dem Hallenkauf geprüft werden?

Wer eine bestehende Gewerbehalle erwerben und Fördermittel nutzen möchte, sollte die Förderprüfung zeitlich vor die verbindliche Kaufentscheidung setzen.

1. Standort prüfen
   Liegt die Immobilie in einem Gebiet der bayerischen Regionalförderung und welche Förderkonditionen gelten dort?
2. KMU-Status bestimmen
   Ist das investierende Unternehmen klein, mittel oder groß im beihilferechtlichen Sinn?
3. Branche prüfen
   Gehört die Tätigkeit zu den grundsätzlich förderfähigen wirtschaftlichen Tätigkeiten?
4. Nutzung der Immobilie klären
   Wird die Halle als eigene Betriebsstätte genutzt, wird eine bestehende Betriebsstätte übernommen oder handelt es sich im Kern um eine Immobilieninvestition?
5. Kaufpreis aufteilen
   Welcher Anteil entfällt auf Grundstück, Gebäude und gegebenenfalls weitere Wirtschaftsgüter?
6. Arbeitsplatzeffekte bestimmen
   Wie viele Dauerarbeitsplätze werden geschaffen oder gesichert?
7. Vorförderung prüfen
   Wurde die Immobilie innerhalb der relevanten Frist bereits öffentlich bezuschusst?
8. Finanzierung klären
   Ist die Gesamtfinanzierung einschließlich einer angemessenen Eigenbeteiligung gesichert?
9. Bewilligungsstelle kontaktieren
   Die konkrete Förderfähigkeit sollte vor der verbindlichen Investitionsentscheidung mit der zuständigen Regierung abgestimmt werden.
10. Erst danach verbindlich verpflichten
    Kaufvertrag, Gebot und andere verbindliche Erklärungen müssen auf ihre Auswirkungen auf den förderrechtlichen Vorhabenbeginn geprüft werden.

Fazit: Förderung vor dem Immobilienkauf prüfen

Der Kauf einer Gewerbehalle in Bayern kann förderfähig sein – aber nicht deshalb, weil eine Immobilie gekauft wird. Entscheidend ist, ob der Erwerb Bestandteil eines förderfähigen betrieblichen Investitionsvorhabens ist.

Standort, Unternehmensgröße, Branche, Nutzung, Gebäudeanteil, Arbeitsplätze, frühere Förderungen und die zeitliche Reihenfolge können die Förderfähigkeit erheblich beeinflussen.

Der wichtigste praktische Punkt ist deshalb der Zeitpunkt der Prüfung: Wer erst nach einer verbindlichen Kaufentscheidung nach Fördermitteln sucht, kann für bestimmte Programme bereits zu spät sein.